Advogado para Ação de Despejo
O inquilino não paga o aluguel ou não devolve o imóvel no fim do contrato? Cuidamos da notificação, da ação de despejo e da cobrança dos aluguéis atrasados. Atendimento online e escritório no Tatuapé, em São Paulo.
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Como atuamos na ação de despejo
A ação de despejo é o caminho judicial para o locador retomar o imóvel alugado. Ela segue a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e, quando o motivo é a falta de pagamento, pode ser cumulada com a cobrança dos aluguéis e encargos.
Despejo por Falta de Pagamento
Entramos com a ação, com pedido de liminar quando cabível, e cobramos os valores devidos.
Retomada no Fim do Contrato
Cuidamos da notificação e da ação de despejo por denúncia vazia ou motivada.
Retomada para Uso Próprio
Analisamos os requisitos legais e preparamos a ação para que o proprietário ou a família ocupe o imóvel.
Cobrança de Aluguéis e Fiador
Cobramos aluguéis, condomínio, IPTU e multas do inquilino e dos fiadores.
Notificação Extrajudicial
Elaboramos a notificação com o prazo e o fundamento corretos antes da ação.
Defesa do Inquilino
Orientamos o inquilino sobre a purgação da mora, os prazos e os acordos para a desocupação.
O que diz a lei sobre a ação de despejo
A ação de despejo segue a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Veja quando ela cabe e como funciona o processo.
Quando cabe o despejo
- Falta de pagamento. O atraso no aluguel e nos encargos permite pedir o despejo (art. 9º, III).
- Infração do contrato. Descumprir o contrato ou a lei, como sublocar sem autorização, também permite a retomada (art. 9º, II).
- Fim do prazo. Na locação residencial por escrito de 30 meses ou mais, o contrato termina no fim do prazo, sem necessidade de aviso. Se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, o contrato passa a ser por prazo indeterminado e o locador pode pedir o imóvel com aviso de 30 dias (art. 46). Em contratos verbais ou com prazo inferior a 30 meses, a retomada depende das hipóteses do art. 47, entre elas a locação que já dura mais de cinco anos.
- Uso próprio. Encerrado o prazo do contrato, o locador pode pedir o imóvel para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para moradia de ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio (art. 47, III). Durante o prazo, isso não é possível (art. 4º).
- Venda do imóvel. O comprador pode pedir a desocupação com prazo de 90 dias, salvo contrato com prazo determinado e cláusula de vigência averbada na matrícula. A denúncia deve ser feita em até 90 dias do registro da venda (art. 8º).
- Imóvel comercial. Com prazo determinado, o contrato acaba no fim do prazo. Por prazo indeterminado, a denúncia é feita por escrito com 30 dias (arts. 56 e 57). Se o inquilino tiver direito à renovação do contrato, a retomada segue regras próprias (arts. 51 e 52).
Como funciona o processo
- Liminar. Em hipóteses específicas, como a falta de pagamento em contrato sem garantia ou com garantia extinta, o juiz pode mandar desocupar em 15 dias, mediante caução de três aluguéis prestada pelo locador (art. 59, § 1º). O inquilino pode evitar a liminar depositando a dívida em 15 dias (art. 59, § 3º).
- Purgação da mora. O inquilino ou o fiador pode evitar o despejo depositando a dívida atualizada no prazo de 15 dias contados da citação, com multas, juros, custas e honorários. Isso não é permitido se o inquilino já tiver usado essa possibilidade nos 24 meses anteriores à ação (art. 62, II e parágrafo único).
- Cobrança no mesmo processo. O despejo pode ser cumulado com a cobrança dos aluguéis e encargos do inquilino e dos fiadores (art. 62, I).
- Desocupação. Depois da sentença, a regra é de 30 dias para sair, ou 15 dias em casos como a falta de pagamento (art. 63). Em regra, o recurso não suspende a ordem (art. 58, V). Nos casos do art. 9º, como a falta de pagamento, a execução antes do fim do processo dispensa caução. Nos demais casos, exige caução de 6 a 12 aluguéis (art. 64).
- Foro e valor. A ação corre no foro do local do imóvel, salvo foro de eleição no contrato, e o valor da causa é, em regra, de 12 aluguéis (art. 58, II e III).
- Sem despejo em cartório. Se o inquilino não sair voluntariamente, a retomada depende de ação judicial. Há projeto de lei sobre despejo extrajudicial em tramitação na Câmara, ainda não convertido em lei.
Leia também os artigos sobre cobrança de aluguéis atrasados e sobre os direitos e deveres de inquilinos e proprietários.
Por que ter um advogado na ação de despejo?
Cada motivo de despejo tem requisitos e prazos próprios, e um erro na notificação ou no pedido pode atrasar a retomada. O advogado escolhe o fundamento adequado, pede a liminar quando cabível e cobra os valores do inquilino e dos fiadores.
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A equipe analisa o contrato, as garantias e os débitos antes de definir o pedido.
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Também atuamos em outras questões de imóveis. Veja a página de direito imobiliário e a de advogado imobiliário em São Paulo.
Perguntas frequentes sobre ação de despejo
Por falta de pagamento, descumprimento do contrato, fim do prazo, uso próprio ou de familiar, obras e outras hipóteses previstas na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Cada caso tem requisitos próprios.
Depende do motivo. Na retomada sem motivo (denúncia vazia), nos casos em que a lei a admite, o locador deve dar aviso de 30 dias (arts. 46, § 2º, e 57). Nos contratos residenciais escritos de 30 meses ou mais e nos não residenciais, o aviso é dispensado se a ação for proposta em até 30 dias do fim do prazo (arts. 46 e 56). Na venda do imóvel, o comprador deve dar prazo de 90 dias. Na falta de pagamento, a lei não exige notificação prévia.
Sim, em hipóteses específicas da lei, como a falta de pagamento em contrato sem garantia ou com garantia extinta. O locador precisa prestar caução de três aluguéis, e a liminar dá 15 dias para a saída (art. 59, § 1º).
Sim. O inquilino ou o fiador pode depositar o valor atualizado em 15 dias contados da citação, com multas, juros, custas e honorários. Isso não é permitido se o inquilino já tiver usado essa possibilidade nos 24 meses anteriores à ação (art. 62).
Sim. O pedido de despejo pode ser cumulado com a cobrança dos aluguéis e encargos, inclusive contra o fiador (art. 62, I). A condenação pode incluir os aluguéis e encargos que vencerem até a desocupação (CPC, art. 323).
A regra é de 30 dias. Esse prazo cai para 15 dias em casos como a falta de pagamento (art. 63). A duração total do processo varia conforme o caso e a vara.
Não. Há projeto de lei sobre o tema na Câmara, mas hoje o despejo depende de ação judicial. Trocar fechaduras ou retirar pertences por conta própria não é permitido e pode configurar exercício arbitrário das próprias razões (Código Penal, art. 345).
Sim, depois de encerrado o prazo do contrato. Durante o prazo, o locador não pode retomar o imóvel (art. 4º). Encerrado o prazo, a lei permite a retomada para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para moradia de ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio, observados os requisitos legais (art. 47, III).
Procure um advogado logo. Os prazos para contestar ou para pagar a dívida e manter a locação são curtos e correm a partir da citação.
Sim. Atendemos online em todo o Brasil, com processos eletrônicos. A ação corre no foro do local do imóvel, salvo foro de eleição no contrato.