Advogado Especialista em Usucapião
Tem a posse de um imóvel há anos, mas a propriedade não está no seu nome? Cuidamos da usucapião em cartório ou na Justiça, em todas as etapas. Atendimento online em todo o Brasil.
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Como atuamos na usucapião
A usucapião transforma a posse prolongada em propriedade. O caminho e o prazo dependem do tipo de imóvel, do tempo de posse e dos documentos de cada caso.
Usucapião em Cartório
Fazemos o pedido no cartório de registro de imóveis, com ata notarial, planta e memorial descritivo, sem precisar de processo judicial.
Usucapião na Justiça
Quando há impugnação justificada, faltam documentos para o cartório ou a via judicial é a mais indicada, entramos com a ação e acompanhamos o processo até a sentença.
Usucapião Especial Urbana
Para quem mora há 5 anos em imóvel urbano de até 250 m² e não é dono de outro imóvel.
Usucapião Rural
Para quem mora há 5 anos em área rural de até 50 hectares, tornou a terra produtiva com seu trabalho ou da família e não é dono de outro imóvel.
Usucapião Familiar
Para quem ficou no imóvel do casal depois que o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonou o lar.
Imóvel de Herança
O herdeiro com posse exclusiva e sem oposição dos demais pode pedir a usucapião do imóvel da herança.
O que diz a lei sobre a usucapião
O prazo e os requisitos mudam conforme a modalidade de usucapião. Veja as regras principais e como funciona o pedido em cartório e na Justiça.
Modalidades e prazos
- Extraordinária. 15 anos de posse sem interrupção nem oposição, como dono, sem precisar de título nem de boa-fé. O prazo cai para 10 anos se o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos (Código Civil, art. 1.238).
- Ordinária. 10 anos de posse contínua e sem oposição, com justo título e boa-fé. Justo título é, por exemplo, um contrato de compra que não chegou ao registro. O prazo cai para 5 anos se o imóvel foi comprado com base no registro, depois cancelado, e o possuidor mora nele ou fez investimentos de interesse social e econômico (art. 1.242).
- Especial urbana. Imóvel urbano de até 250 m², usado como moradia por 5 anos, por quem não é dono de outro imóvel. Só pode ser reconhecida uma vez (art. 1.240; Constituição, art. 183).
- Especial rural. Área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou da família, com moradia, por 5 anos, por quem não é dono de outro imóvel (art. 1.239; Constituição, art. 191).
- Familiar. 2 anos de posse direta e exclusiva, sem oposição, do imóvel urbano de até 250 m² cuja propriedade a pessoa divide com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. É preciso morar no imóvel e não ser dono de outro. Também só pode ser reconhecida uma vez (art. 1.240-A).
- Coletiva. Núcleos urbanos informais ocupados sem oposição há mais de 5 anos, quando a área total dividida pelo número de possuidores fica abaixo de 250 m² por possuidor e nenhum deles é dono de outro imóvel (Estatuto da Cidade, art. 10).
- Herança. O herdeiro com posse exclusiva, sem oposição dos demais, pode pedir a usucapião do imóvel da herança (STJ, REsp 1.631.859).
Em cartório ou na Justiça
- Em cartório. O pedido é feito no cartório de registro de imóveis responsável pela área do imóvel, com advogado, ata notarial do tabelião sobre o tempo de posse, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e certidões negativas (Lei 6.015/1973, art. 216-A).
- Silêncio do dono e dos vizinhos. Se o dono registrado ou um vizinho de divisa for notificado e não responder em 15 dias, o silêncio vale como concordância. Se houver impugnação justificada, o caso vai para o juiz.
- Na Justiça. A ação segue o procedimento comum, com citação de quem consta como dono no registro e dos vizinhos de divisa (dispensada para apartamento em condomínio), além de edital para eventuais interessados (CPC, arts. 246, § 3º, e 259, I). Se o pedido em cartório for negado, ainda é possível entrar com a ação (art. 216-A, § 9º).
- Registro. O reconhecimento em cartório ou a sentença é registrado no cartório de registro de imóveis, e o imóvel passa para o seu nome. Por ser aquisição originária, em regra não há ITBI.
Para entender melhor o tema, leia o que é usucapião e como funciona e o guia sobre usucapião extrajudicial.
Por que ter um advogado na usucapião?
O advogado é obrigatório na usucapião em cartório e na Justiça. Ele confere se a posse cumpre os requisitos, reúne as provas e acompanha o pedido até a decisão.
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Atendemos clientes na regularização de imóveis e em outras questões imobiliárias.
Análise da posse
Conferimos o tempo de posse, os documentos e a situação do registro antes de indicar o caminho.
Trabalho em equipe
Advogados e assistentes acompanham cada etapa e informam você sobre o andamento.
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Estamos prontos para ajudar na regularização do seu imóvel
Atuamos em usucapião de imóveis urbanos e rurais, em cartório e na Justiça. Veja também as páginas de direito imobiliário e de advogado imobiliário em São Paulo.
Perguntas frequentes sobre usucapião
É a forma de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada, contínua e sem oposição, como se fosse dono, pelo prazo que a lei exige. Depois de reconhecida, a usucapião é registrada no cartório de registro de imóveis.
Depende da modalidade. São 2 anos na familiar, 5 nas especiais urbana e rural, 10 na ordinária ou na extraordinária com moradia ou obras, e 15 na extraordinária. Em casos específicos, a ordinária cai para 5 anos.
Em regra, sim, desde que todas as posses sejam contínuas e pacíficas e, na usucapião ordinária, também tenham justo título e boa-fé (Código Civil, art. 1.243). Nas especiais urbana e rural, não se admite somar a posse dos moradores anteriores (STJ, REsp 1.799.625; Enunciado 317 do CJF). A exceção é o herdeiro legítimo que já morava no imóvel quando o antecessor faleceu (Estatuto da Cidade, art. 9º, § 3º).
Documentos pessoais, provas da posse, como contas de consumo, carnês de IPTU, contratos e recibos, planta e memorial descritivo do imóvel e certidões. No cartório, também é preciso a ata notarial lavrada pelo tabelião.
Costuma ser, quando os documentos estão completos e ninguém impugna o pedido. Se o dono registrado ou um vizinho de divisa apresentar impugnação justificada, o caso vai para a Justiça.
Em regra, não, porque quem paga aluguel não tem a posse como dono. O STJ admitiu exceção num caso em que a situação mudou de forma clara. Os inquilinos arremataram metade do imóvel em leilão judicial, nunca mais pagaram aluguel depois que o contrato venceu e, por quase 20 anos, pagaram impostos e condomínio e fizeram benfeitorias como donos (REsp 1.909.276). Só deixar de pagar aluguel não basta.
Sim, se tiver a posse exclusiva do imóvel, sem oposição dos outros herdeiros, pelo prazo da lei (STJ, REsp 1.631.859).
Imóvel público, não (Constituição, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único). O STJ também não admite a usucapião de imóvel da Caixa vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, como o retomado por falta de pagamento (REsp 1.448.026).
Sim. Atendemos online em todo o Brasil. O pedido é feito no cartório ou no fórum da comarca onde fica o imóvel.