Advogado para Regularização de Imóvel
Comprou um imóvel e não tem a escritura registrada, construiu sem averbar ou herdou um imóvel sem inventário? Cuidamos da regularização no cartório, na Prefeitura e, quando preciso, na Justiça. Atendimento online e escritório no Tatuapé, em São Paulo.
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Como atuamos na regularização de imóveis
Regularizar um imóvel é colocar a matrícula em ordem, com o nome do dono atual, a área correta e a construção averbada. O caminho depende do problema, como falta de escritura, contrato de gaveta, obra não averbada ou herança sem inventário.
Escritura e Registro
Organizamos documentos e certidões para a lavratura da escritura e levamos o título ao Registro de Imóveis.
Contrato de Gaveta
Analisamos o contrato e conduzimos a escritura, a adjudicação compulsória ou a usucapião, conforme o caso.
Usucapião
Avaliamos a posse e conduzimos a usucapião extrajudicial ou judicial, conforme o caso.
Averbação de Construção
Cuidamos da regularização da obra na Prefeitura, da certidão negativa de débitos da obra e da averbação na matrícula.
Imóvel de Herança
Fazemos o inventário em cartório ou na Justiça para que o imóvel passe ao nome dos herdeiros.
Retificação de Área
Pedimos a correção de medidas, confrontações e erros na matrícula, com apoio técnico de engenharia ou arquitetura.
O que diz a lei sobre a regularização de imóveis
Veja os principais caminhos para regularizar um imóvel e o que cada um exige.
Caminhos de regularização
- Escritura e registro. Salvo exceções legais, como os contratos de financiamento imobiliário, a escritura pública é exigida nos negócios sobre imóveis de valor acima de 30 salários mínimos, e a propriedade só passa ao comprador com o registro na matrícula (Código Civil, arts. 108 e 1.245).
- Adjudicação compulsória. Se o vendedor não assina a escritura depois de receber o preço, o comprador pode pedir a transferência no Registro de Imóveis ou na Justiça. O pedido em cartório é feito por advogado (Lei 6.015/1973, art. 216-B).
- Usucapião. Quem tem a posse prolongada, contínua e sem oposição, como dono, pelo prazo da lei, pode pedir o reconhecimento da propriedade em cartório ou na Justiça (Lei 6.015/1973, art. 216-A). Veja a página de usucapião extrajudicial.
- Imóvel de herança. Com o falecimento, a herança passa aos herdeiros, mas o imóvel só fica no nome deles depois do inventário e do registro da partilha. O inventário pode ser feito em cartório quando os herdeiros estão de acordo e os requisitos do CNJ são cumpridos (Código Civil, art. 1.784, CPC, art. 610, e Resolução CNJ 35/2007). Veja a página de inventário extrajudicial.
- Reurb. Núcleos urbanos informais podem ser regularizados pela Reurb, de interesse social ou específico. O pedido pode partir do poder público, dos moradores, de associações e de outros legitimados, e cabe ao Município analisar e aprovar a regularização (Lei 13.465/2017, arts. 13, 14 e 30).
Matrícula, construção e custos
- Retificação. Erros na matrícula e diferenças de medidas e área podem ser corrigidos no próprio Registro de Imóveis. Quando há inclusão ou alteração de medidas, mesmo sem mudança de área, o pedido leva planta e memorial de profissional habilitado, com a anuência ou a notificação dos confrontantes (Lei 6.015/1973, arts. 212 e 213).
- Averbação de construção. Em regra, a obra precisa ser regularizada na Prefeitura, com habite-se ou certificado de regularização, e ter a certidão negativa de débitos da obra, emitida pela Receita Federal, para ser averbada na matrícula. Há dispensas em casos previstos em lei (Lei 6.015/1973, arts. 167, II, 4, e 247-A, e Lei 8.212/1991, art. 47, II).
- Edificações em São Paulo. A Prefeitura tem procedimentos próprios de regularização de obras, e as regras e prazos mudam por lei municipal. Vale conferir o caso antes do pedido.
- Contrato de gaveta. O contrato sem registro não dá direito real ao comprador (Código Civil, art. 1.417), mas a falta de registro não impede a adjudicação compulsória (Súmula 239 do STJ). Conforme os documentos e a quitação, o caminho pode ser a escritura, a adjudicação compulsória ou a usucapião.
- Impostos e custos. Há ITBI na compra e ITCMD na herança, além dos emolumentos de cartório. Na usucapião, por ser aquisição originária, em regra não há ITBI. O STF entende que o ITBI só é devido com o registro (Tema 1.124).
Leia também o guia sobre usucapião em cartório e o artigo sobre quanto custa um inventário.
Por que ter um advogado na regularização do imóvel?
Cada problema tem um caminho próprio, e escolher o errado custa tempo e dinheiro. O advogado analisa a matrícula e os documentos, indica a via mais adequada e conduz o pedido no cartório, na Prefeitura ou na Justiça.
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Atuação desde 2018
Atendemos compradores, herdeiros e proprietários na regularização de imóveis.
Análise da matrícula
A equipe analisa a matrícula, os contratos e as certidões antes de definir o caminho.
Trabalho em equipe
Advogados e assistentes acompanham o pedido no cartório e na Prefeitura e informam você a cada etapa.
Atendemos em todo o Brasil
Atendimento online, com pedidos eletrônicos quando o cartório e a Prefeitura permitem, e escritório no Tatuapé.
Nós estamos do seu lado!
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Nossos clientes estão altamente satisfeitos com nosso trabalho. Temos uma alta frequência de resultados positivos.
Estamos prontos para ajudar a regularizar o seu imóvel
Veja também as páginas de advogado de usucapião, advogado de inventário e direito imobiliário.
Perguntas frequentes sobre regularização de imóvel
Não. Pela lei, a propriedade só passa ao comprador com o registro do título na matrícula do imóvel (Código Civil, art. 1.245).
É possível pedir a adjudicação compulsória, no Registro de Imóveis ou na Justiça, desde que haja promessa ou contrato de compra sem cláusula de arrependimento e o preço esteja quitado. O contrato não precisa estar registrado (Código Civil, art. 1.418, Lei 6.015/1973, art. 216-B, e Súmula 239 do STJ).
Em muitos casos, sim. O caminho depende dos documentos, da quitação e da situação do vendedor, e pode ser a escritura, a adjudicação compulsória ou a usucapião.
Sim. A usucapião extrajudicial é feita no Registro de Imóveis, com advogado, ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões negativas e provas da posse (Lei 6.015/1973, art. 216-A).
Para vender o imóvel em nome dos herdeiros, é preciso concluir o inventário e registrar a partilha. Enquanto o inventário não termina, a venda depende de alvará judicial ou, no inventário em cartório, de autorização na escritura, admitida só para pagar o imposto e as despesas do inventário. Os herdeiros também podem ceder sua quota na herança por escritura pública, mas a cessão de um bem específico, como o imóvel, depende de autorização do juiz (Código Civil, art. 1.793, §§ 2º e 3º, e Resolução CNJ 35/2007, art. 11-A).
Desde 2024, sim, se o herdeiro menor ou incapaz receber parte ideal em cada bem e o Ministério Público se manifestar a favor (Resolução CNJ 571/2024).
Em regra, é preciso regularizar a obra na Prefeitura e obter a certidão negativa de débitos da obra antes de averbar a construção na matrícula. Há dispensas em alguns casos, como a de habite-se para casa térrea de uma só família, concluída há mais de cinco anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda (Lei 6.015/1973, art. 247-A).
Para o STF, o imposto só é devido com o registro da transferência (Tema 1.124). Na prática, os cartórios costumam exigir o comprovante antes da escritura ou do registro.
Depende do caso. Entram impostos, emolumentos de cartório pela tabela do estado, eventuais taxas da Prefeitura, custos técnicos, como planta e memorial, e honorários. A análise dos documentos permite estimar os custos.
Sim. Atendemos online em todo o Brasil. O registro é feito no Registro de Imóveis da cidade do imóvel, e a regularização da obra, na Prefeitura local. Avaliamos cada caso antes de assumir.